#202 お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 ③

#201　お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方　②　の続きになります。前回の記事は　こちら　からどうぞ

3 不動産の呪縛を解き放つ法則
法則1 家を買うのは、株式に投資するのと同じである

 
法則2 家の値段は、家賃から合理的に決まる
不動産の賃料相場がわかればそこから適正価格を逆算できる
不動産の理論価格=賃料÷期待収益率

法則3 持ち家とは賃料の発生しない不動産投資である
マイホームは自分で自分に不動産を貸していること　
持ち家でも賃貸と同様に賃料が発生しているお金が見えないだけでこれを、「帰属家賃」という

法則4 不動産はリスク商品である
今後の日本は経済の低迷と少子化で不動産市場は回復しないと言う予想もあるが、反対に経済政策の失敗でハイパーインフレになり不動産価格の急騰するとの予測もある

法則5 住宅ローンは株式の心を取引と同じである
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合元金を20%その4倍程度でローンを組むのが一般的です。
借金をしてレバレッジをかけ投資をするわけですから不動産の営業マンが顧客に住宅ローンを進めると言うのは株式の信用取引や先物取引の勧誘と全く同じです。

法則6 住宅ローンの返済は「貯金」ではない
住宅ローンを借りている人の多くは自分自身が積み立て貯金をしているの感覚で支払いをしていることもあります。

法則7 永住を前提に家を買っても、持ち家は有利にならない
3000万円で買ったマンションが10年後に3500万円まで値上がりすればマンションを売却して1900万円のローン残金を完済すると頭金を含めて1600万円の現金が残ります。
これは頭気にしてさらに多額のローンを組みより広い家を購入することが戦後の日本人の資産を行の基本だったが、今は通用しない

法則8 「家賃よりも安く家が買える」事は無い
不動産業者は住宅ローンの返済期間を長くすることで毎月の返済額を少なくみせ「家賃よりも安く家が買える」と言うセールストークを成り立たせている

法則9 30年後に手に入った「我が家」に価値はない
3000万円の家を借り年間150万円の家賃を30年払い続けると支払い総額は4500万円になりますが、3000万円の物件を金利3%、返済期間30年の住宅ローンで購入してもローンの支払い総額は4500万円です。これなら持ち家を買ったほうが金利の分得と言う意見もありますが、すでに築30年の木造住宅は廃屋ですので価値はゼロになります。

法則10 市場経済では賃貸と持ち家に優劣は無い
仮に賃貸よりも持ち家の方が有利であれば不動産業者は銀行から体の融資を受けて物件を買います。そうならないのは目端の市場参加者によって利益の出る物件は購入されてしまうと言う現象が起こるからですこれを裁定取引と言うそうです。

もはや日本で持ち家を購入することに関しては何らかの報酬が得られたとしてもその代償として自分の自由を放棄したことになるかもしれません。

まとめ

この第3章部分では大きく、持ち家について日本で購入することはリスクであるということが書かれています。昔は不動産投資がよかったけど現在は失うお金の方が大きくなるよなど直近の社会情勢の移り変わりについてよく話されています。

気になる方は読んでみてください　

ではではー